Les conseils d'un clerc de notaire
Ma revue juridique
La revue juridique du mardi
Chaque semaine, je vous propose sur mes réseaux sociaux la revue juridique du mardi.
En tant que clerc de notaire et passionnée d’immobilier, je sais à quel point l’achat d’un bien peut soulever de nombreuses questions juridiques : compromis de vente, urbanisme, servitudes, copropriété, ou encore sécurisation de l’acquisition.
À travers cette revue hebdomadaire, je partage simplement, en vidéo, un point juridique, une information utile ou un conseil pratique pour mieux comprendre les étapes d’un projet immobilier.
L’objectif est de rendre le droit immobilier plus accessible et plus clair, afin d’aider les futurs acquéreurs à avancer dans leur projet en toute confiance.
Si ces sujets vous intéressent, je vous invite à me suivre sur mes réseaux sociaux pour découvrir la revue juridique du mardi chaque semaine.
Mon agence étant située à BOUIN, commune vendéenne, limitrophe avec la Loire Atlantique,
Dans le mon activité de chasseuse de biens, j'exerce sur un large secteur : La Loire Atlantique et La Vendée.
Vous avez une question juridique liée à votre projet immobilier ?
Ou vous souhaitez que j'aborde un thème en particulier dans ma revue juridique ?
N’hésitez pas à me contacter.
EXTRAIT DE MA REVUE JURIDIQUE
Pour ceux qui préfère la lecture à la vidéo
ou tout simplement pour ceux qui n'ont pas les réseaux sociaux,
Je vous partage les points juridique important que j'ai abordé sur mes réseaux !
Les frais de notaire
💡 Parlons des fameux frais de notaire ! Tu sais, ces frais qu’on paye quand on achète une maison ou un appartement.En réalité, ces frais sont composés de 2 parties :
1️⃣ La rémunération du notaire : elle est fixé par l’État et identique partout en France.
2️⃣ Les taxes → que le notaire collecte et reverse à l’État et aux collectivités.
Ces taxes se divisent en 3 grandes catégories :
- 🏛 La taxe départementale
- Normalement : 3,80 % du prix du bien.
- Depuis 2015, la plupart des départements sont passés à 4,50 %… sauf l’Indre et Mayotte.
- Depuis la loi de finances 2025, certains départements peuvent même monter à 5 %. Beaucoup ont choisi cette option, mais 15 départements sont restés à 4,50 %.
- ⚠️ Attention : cette hausse est temporaire ! Le 1er avril 2028, tout reviendra aux taux d’avant 2025.
- 🇫🇷 La taxe d’État
- Elle est de 2,37 % du montant de la taxe départementale.
- En clair : on calcule la taxe départementale, et on applique 2,37 % dessus pour obtenir la part de l’État.
- 🏘 La taxe communale
- Elle est de 1,20 % du prix de vente.
- Elle est directement reversée à la commune où se situe le logement.
Le délai de rétractation
Parlons du délai de rétractation !Quand tu achètes une maison ou un appartement, tu as un petit délai magique : 10 jours pour changer d’avis 🪄
➡️ Ces 10 jours commencent dès le lendemain de la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente).
👉 Pendant ce temps, tu peux dire :
« Finalement, je ne veux plus acheter » ❌
Et tu n’as pas besoin de donner d’explication.
Si tu avais versé un dépôt de garantie 💶 → il te sera rendu.
Seule exception : les frais de rédaction de l’avant-contrat restent dus.
💡 Profite de ces 10 jours pour :
- Faire venir des artisans 👷♂️
- Vérifier l’état du logement 🏡
- Réfléchir à ton projet 💭
- Tu ne peux plus te rétracter librement.
- Si tu changes d’avis sans bonne raison, tu risques de payer 10 % du prix de vente en indemnité ! 😱
- La seule sortie possible ensuite : la non-réalisation d’une condition suspensive (par exemple, si ta banque refuse ton prêt).
La transparence, c'est la clé
👀 Quand on vend un logement, mieux vaut ne rien cacher à l’acheteur !
Je sais, parfois on se dit que certains détails n’ont pas besoin d’être dits…
Mais crois-moi, c’est une très mauvaise idée 😅
👉 Tu as fait des travaux sans autorisation ?
👉 Tu as bricolé toi-même il y a moins de dix ans ?
👉 Ou ton voisin a une servitude sur ton terrain ?
Mieux vaut le dire tout de suite !
Parce que sinon, ton notaire va devoir courir après les documents…
Et s’il découvre le problème au dernier moment, il sera obligé de reporter la signature 😬
Pire encore : si c’est un élément important — du genre que l’acheteur n’aurait pas acheté s’il l’avait su — le notaire devra envoyer son projet d’acte avec ce nouvel élément et l’acheteur disposera d’un délai de 10 jours pour réfléchir au fait d’acheter ou pas dans ces conditions… Et parfois, l’acheteur renonce 😩
Résultat ?
Tu perds ton temps, ton énergie… et ta vente !
💡 Alors, retiens bien ça : en immobilier, la transparence, c’est la clé ! 🔑
LES DIAGNOSTICS
Quand on vend un logement, il faut faire des diagnostics immobiliers… mais à quoi ça sert vraiment ?
Eh bien, ces diagnostics, c’est un peu le carnet de santé de la maison ! 📋
Ils servent à informer l’acheteur sur l’état du logement :
👉 s’il y a de l’amiante, du plomb,
👉 si l’électricité ou le gaz sont aux normes,
👉 si l’assainissement est conforme,
👉 et même s’il y a des risques dans la zone (inondations, mouvements de terrain…).
Et si un diagnostic montre une anomalie ?
Pas de panique 😅 — tu n’es pas obligé de faire les travaux avant la vente.
L’acheteur achète le bien dans l’état, du moment que tu ne lui as rien caché, que tu as été transparent avec lui sur la situation du logement.
Libre à lui de corriger ou pas toutes les anomalies après la vente.
Mais attention ⚠️ : certains points peuvent devenir des obligations après la vente.
👉 Par exemple, pour l’assainissement, l’acheteur a 1 an pour le remettre aux normes.
👉 Et pour l’électricité ou le gaz, s’il y a un sinistre, l’assurance peut refuser d’indemniser si rien n’a été fait.
💡 Alors retiens bien : les diagnostics, ce n’est pas une formalité !
C’est une vraie info précieuse pour vendre en toute confiance et acheter en toute sérénité 🔑
Le dépôt de garantie
👉Lorsqu’on signe un compromis de vente, l’agence ou le notaire vous réclame généralement un dépôt de garantie.
➡️ Il faut savoir que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il permet de sécurise le vendeur en cas de désistement sans raison valable de l’acquéreur.
⚠️Mais à condition que l’acquéreur soit d’accord pour que le dépôt de garantie soit versé au vendeur.
➡️ A défaut le vendeur devra aller en justice pour que le juge statue sur le caractère infondé du désistement de l’acquéreur et l’attribution du dépôt de garantie au vendeur.
👉Le montant du dépôt de garantie est fixé d’un commun accord entre l’acquéreur et le vendeur. Mais il ne peut pas être d’un montant supérieur à 10% du prix de vente.
➡️Cette somme est conservée bien précieusement par l’agence ou le notaire.
➡️Au moment de la vente définitive, il viendra en déduction de l’appel de fonds que le notaire va vous envoyer pour la signature de l’acte de vente.
💡Ainsi le dépôt de garantie, ce n’est pas une somme que vous payer en plus du prix de vente, c’est une somme que vous allez payer en avance.
➡️C’est un peu comme une avance sur le prix de vente qui est conservée par l’agence ou le notaire en attendant la vente définitive.
La plus-value
Quand on vend un logement ou un terrain, il arrive qu’on doive payer une taxe.
On l’appelle la taxe sur la plus-value.
Elle s’applique si le logement n’est pas notre maison principale
et si on l’a gardé moins de 30 ans.
🧩 Mais alors… comment on calcule cette taxe ?
C’est simple 👇
On regarde la différence entre :
le prix de vente
Et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition et des travaux réalisés.
Lorsqu’on détient le logement depuis plus de 5 ans, on bénéficie d’un forfait travaux de 15% du prix d’acquisition sans à avoir à justifier de la réalisation des travaux.
Sur le résultat de la plus-value nette, nous allons appliquer des abattements pour durée de détention. Plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l’abattement sera important et plus la plus-value sera diminuée d’autant.
⏳ À RETENIR
Pour être exonérée de la plus-value, il faut détenir son logement ou son terrain depuis plus de 22 ans. Sa taxe s’élève à 19%
Et pour être exonéré de la CSG- CRDS, il faut détenir son logement ou terrain depuis plus de 30 ans. Sa taxe s’élève à 17,2 %.
La déclaration préalable
👉 Quand on modifie une ouverture, une façade ou qu’on remplace du bois par du PVC,
il faut déposer une déclaration préalable en mairie.
👉 Souvent, on se dit :
« Je ne construis rien,
je peux le faire moi-même,
ce n’est qu’une formalité. »
➡️Mais en réalité…
même pour une petite modification,
il y a de nombreuses pièces à fournir
et un cadre juridique précis à respecter.
👉 Récemment, une cliente voulait modifier une ouverture.
Elle pensait déposer sa déclaration seule.
Je lui ai proposé de l’accompagner,
parce que pour moi,
mon rôle ne s’arrête pas à la signature chez le notaire.
➡️ Je l’accompagne jusqu’à la réalisation complète de son projet,
jusqu’à l’emménagement dans son petit nid douillet 🏡
👉Nous sommes allées ensemble en mairie
pour comprendre les attentes spécifiques de l’administration,
car au-delà des règles nationales, chaque mairie a aussi ses habitudes.
Résultat ?
Un dossier complet, bien préparé…
mais une journée entière de travail.
💡Ma cliente ne s’attendait pas du tout à une démarche aussi complexe
et elle a été ravie d’être accompagnée.
L'affichage de l'autorisation d'urbanisme
👉Une fois l’autorisation d’urbanisme accordée,il faut impérativement l’afficher.
➡️Pour cela, vous pouvez récupérer gratuitement un panneau d’affichage chez les revendeurs de matériaux.
➡️Ce panneau doit mentionner notamment :
- le numéro de l’autorisation,
- l’adresse de la mairie où elle est consultable,
- la nature des travaux autorisés,
- la surface du terrain,
- et toutes les informations demandées selon votre projet.
➡️Et surtout… il doit rester affiché pendant deux mois.
👉Pourquoi ?
Parce que cet affichage fait courir ce qu’on appelle le recours des tiers :
➡️ les voisins disposent de deux mois pour contester les travaux, s’ils ont un motif réel et sérieux.
➡️C’est donc très important de l’installer rapidement,
pour faire démarrer ce délai au plus vite.
💡Dans le cas de ma cliente, l’autorisation a été notifiée le 19 février…
et affichée le jour même ✔️
⚠️Et dernière chose, pensez à vous prendre en photo devant cet affichage et à l’envoyer par message ou par mail à un proche pour vous ménager un début de preuve de cet affichage.
👉Anticiper, sécuriser, accompagner jusqu’au bout : c’est aussi ça, mon rôle.
Pourquoi acheter un bien conforme aux règles d’urbanisme ?
L’autre jour quelqu’un m’a demandé s’il était possible de vendre une maison qui avait été construite sans permis de construire.La réponse est oui… mais avec prudence ! ⚠️
Si une maison a été construite sans autorisation d’urbanisme, l’acquéreur doit être parfaitement informé des risques :
- En cas de sinistre nécessitant une reconstruction, la maison ne pourra pas être reconstruite.
- Résultat : vous pourriez vous retrouver avec un simple terrain à bâtir (si la zone est constructible) ou… un champ de patates si ce n’est pas le cas ! 🌱
- Du côté assurance, il est crucial d’obtenir par écrit la confirmation que le logement sera couvert en cas de sinistre et dans quelles conditions.
Et vous, seriez-vous prêt à acheter un logement construit en tout ou partie sans permis de construire ? 🤔
Faire ses travaux soit même ! Quelles conséquences à la revente ?
👉 Quand on achète une maison, le budget est souvent serré.
Alors beaucoup d’acheteurs choisissent de faire les travaux eux-mêmes pour économiser.
⚠️Mais attention…
ces travaux peuvent avoir un impact au moment de la revente.
👉 Si vous refaites simplement la peinture, les sols ou l’aménagement intérieur, aucun problème.
👉En revanche, si vous touchez au gros œuvre :
maçonnerie, toiture, électricité, plomberie…
⚠️ c’est une autre histoire.
👉Vous restez responsable de ces travaux pendant 10 ans.
➡️La loi prévoit la souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour couvrir d’éventuelles malfaçons.
➡️ Mais dans la réalité, trouver une assurance qui accepte de garantir des travaux réalisés soi-même est souvent très compliqué…
et parfois très coûteux.
➡️ Sans assurance, si un problème apparaît après la vente, l’acheteur peut se retourner contre vous et engager une action en justice pour obtenir réparation.
⚠️Et là…
l’économie réalisée au départ peut se transformer en grosse perte à la revente.
➡️Avant de vous lancer dans des travaux structurels,
posez-vous la bonne question :
💡 Est-ce que l’économie d’aujourd’hui ne risque pas de me coûter cher demain ?
Envie d'acheter ou de vendre en toute sérénité ?
Avec mes 15 années passées à rédiger des actes authentique de vente chez un notaire et passionné de droit immobilier, j'étudie tous les aspects juridiques de votre logement ou de votre futur pour que vous puissiez acheter ou vendre en toute sérénité.
Acheter ou vendre est une grande aventure et elle peut-être stressante lorsqu'elle n'est pas bien encadrée.
Je vous propose un accompagnement personnalisé pour que cette aventure soit une belle expérience !
Les avis clients
Brigitte
"J'ai eu la chance d'être accompagnée par une agent immobilière exceptionnelle, qui m'a trouvé la maison de mes rêves au bord de mer. Son expertise est rare : clerc de notaire de formation, elle maîtrise parfaitement les aspects juridiques et administratifs, anticipe chaque détail et prévient les problèmes avant même qu'ils n'apparaissent.
Mais au-delà de ses compétences, elle s'est investie bien au-delà de la mission que je lui avait confiée. Disponibilité, rigueur, bienveillance, efficacité...Elle a tout simplement transformé une étape souvent stressante en un véritable moment de confiance et de sérénité.
Je lui adresse un immense merci pour son professionnalisme, son accompagnement précieux et son engagement sans faille. Grâce à elle, un rêve est devenu réalité 🙏✨️"
Lorsque j’ai rencontré ma cliente, elle avait déjà fait plusieurs visites avec des agences, mais sans résultat.
Nous nous sommes rencontrées la première fois autour d’un café. Elle m’a expliqué son projet, sa situation familiale. Elle m’a présenté sa maison idéale et après quelques recherches, je l’ai trouvé.
En moins d’un mois, je lui ai trouvé la maison de ses rêves.
Mais j’ai fait plus que lui trouver une maison, je lui ai apporté une solution juridique adaptée à sa situation et je l’ai accompagné dans la mise en œuvre de cette situation.
Je l’ai également accompagné dans le chiffrage des travaux. Cette collaboration s’est transformée au fil de ma mission en véritable partenariat.
David et Virginie
"Nous sommes ravis de collaborer avec cette agence en tant que mandataire immobilière . Soizic est une professionnelle pleine de ressources, toujours dynamique et à l'écoute . Elle nous accompagne avec beaucoup d'engagement et de disponibilité , et se donne à fond dans ses recherches pour répondre au mieux à nos besoins . Son énergie et son implication font vraiment la différence .
Nous la recommandons vivement !"
Virginie et David cherchaient un petit pied à terre en Vendée
Leur rêve ? Une maison pas trop loin de la mer pour aller pêcher à pied et naviguer
Après un échange visio sur leurs envies, je pars en quête de leur futur nid
Mais la surprise est venue d'un chalet
Situé dans un camping aux allures de copropriété :
👍 A 100m de la mer
👍 pas d'obligation de location
👍utilisable toute l'année
👍avec piscine chauffée
C'est exactement ce qu'ils cherchaient, même si au départ, ils ne voulaient pas de camping, par peur d'être contraint de louer et des périodes de fermeture !
❤️ Résultat : un vrai coup de cœur ❤️